財産分与で不動産を分ける方法│離婚時の注意点と税金の種類を解説 ｜大分で離婚・慰謝料などの男女問題を弁護士に相談【Lino法律事務所】

財産分与で不動産を分ける方法│離婚時の注意点と税金の種類を解説

「不動産を財産分与する際、計算や税金はどうしたらいいのだろう」と心配される方も多いでしょう。

財産分与はできるものとできないものがあります。さらに住宅ローンがあれば、財産分与の方法は複雑です。

この記事では財産分与で不動産を分ける方法を解説します。この記事を読めば、財産分与での注意点とかかる可能性のある税金が分かります。

財産分与では、不動産の価値を専門家に正しく評価してもらいましょう。

財産分与とは？

財産分与とは、離婚する夫婦の一方が相手に対して財産の分配を請求できる制度です。結婚生活では夫婦が協力して資産を形成していくと考えられるため、離婚の際は公平に分け合う必要があります。

夫が会社員で妻が専業主婦の場合を考えてみましょう。離婚時に夫の名義で多くの財産があったとしても、妻は家事や子育てを通じて夫の仕事を支えてきました。このような貢献も資産形成に欠かせないものです。

離婚後の生活保障という側面も重要です。十分な収入や資産がない配偶者が経済的に困窮しないよう、財産分与で支援する目的があります。

さらに、離婚原因を作った側への損害賠償としての性質も含まれます。夫の不貞行為が離婚の原因で、財産分与の手続きで慰謝料を含めて請求するケースです。

財産分与は2分の1ずつ分けるのが原則ですが、必ずしもこの割合に固定されません。夫婦間で話し合いを行い、まとまらない場合は家庭裁判所に調停や審判を申し立てます。ただし、離婚から2年を過ぎると申し立てができなくなるため注意が必要です。

財産分与の種類

財産分与の種類は以下の3つです。

• 清算的財産分与
• 扶養的財産分与
• 慰謝料的財産分与

それぞれ詳しく紹介します。

清算的財産分与

清算的財産分与は、財産分与の中で最も一般的な形態です。結婚期間中に夫婦が協力して築いた財産を、どちらの名義かを問わず貢献度に応じて公平に分け合う方法です。

考え方は非常にシンプルで、築いてきた財産を2人で分配します。通常「財産分与」という言葉を使う場合、この清算的財産分与を指しています。

離婚の原因を作った側であっても請求が可能です。不貞行為をした配偶者でも、婚姻中に協力して形成した財産については分与を求められます。

扶養的財産分与

扶養的財産分与は、離婚によって夫婦の一方が経済的に困窮する恐れがあるときに用いられる方法です。経済的に弱い立場にある配偶者の離婚後の生活を守る目的があります。

配偶者が障害を抱えているケースや、専業主婦（夫）で十分な資産がない場合が該当するでしょう。経済力のある側が弱い立場の配偶者を支援するため、一定額を継続的に支払う形が一般的です。具体的な金額は当事者間の話し合いで決定します。

慰謝料的財産分与

慰謝料的財産分与は、慰謝料の支払い義務がある場合に、離婚時の財産分与と一緒に請求する方法です。慰謝料と財産分与は発生する原因が異なるため、本来は別々に請求するのが原則です。

しかし、どちらも金銭での解決を図る点では共通しています。実務上は慰謝料請求と財産分与を区別せず、一括して処理するケースも少なくありません。

配偶者の不貞行為やDVが離婚原因となり、慰謝料の支払い義務が生じた場合などに使われます。

財産分与の対象となるもの

婚姻期間中に夫婦が協力して築いた財産は、財産分与の対象です。離婚時に各自が保有している財産ではなく、結婚してから形成された財産が対象となる点を理解しておきましょう。

預貯金、有価証券、不動産、自動車や家財、退職金、企業年金、保険の解約返戻金などが該当します。結婚後に増えた預貯金や有価証券は対象です。不動産については、婚姻中に購入した家や土地が名義を問わず対象です。

退職金は婚姻期間に応じて計算されます。勤続40年に基づく退職金が支給された場合、婚姻期間が10年なら退職金の4分の1が対象です。

年金については、厚生年金は年金分割という別の手続きで分割されます。年金分割は婚姻期間中の厚生年金記録を分割できる制度です。企業年金やiDeCoは財産分与の対象として扱われます。一方で、国民年金は年金分割・財産分与のいずれにも該当しません。

終身保険や養老保険など貯蓄性のある保険も財産分与の対象です。婚姻期間に相当する解約返戻金の部分が、財産分与としてカウントされます。

財産分与の対象とならないもの

離婚時の全ての財産が財産分与の対象になるわけではありません。婚姻前から各自が保有していた財産や、婚姻中でも夫婦の協力と関係なく取得した財産は対象外です。これらは特有財産と呼ばれます。

結婚前から貯めていた預貯金や、購入した有価証券などが該当するでしょう。結婚前から所有していた自動車や、貴金属なども同様に特有財産として扱われます。

親族から相続した財産も特有財産に該当します。相続が発生したタイミングが婚姻期間中であっても、相続財産は財産分与の対象になりません。この点はしっかりと理解しておく必要があります。

不動産については、配偶者の一方が結婚前に貯めた資金で購入した場合や、親族から経済的援助を受けて購入した場合は財産分与の対象外です。ただし、婚姻後に夫婦が協力してローンを返済していた場合などは、その貢献部分について財産分与の対象となる可能性があります。

財産分与の方法

財産分与の方法には以下の2つが代表的です。

• 売却代金を分割する
• 住宅ローンがある場合

売却代金を分割する

財産分与の対象となる不動産を売却し、売却代金を分け合う方法です。売却方法には2つの選択肢があります。

1つ目は不動産会社に仲介を依頼し、買主を探してもらう方法です。2つ目は不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。

仲介の場合は市場価格に近い金額で売却できる可能性が高い一方、買主が見つかるまで時間がかかることもあるでしょう。買い取りの場合は短期間で現金化できますが、売却価格は市場価格より低くなる傾向があります。

現金化できなければ財産分与が進められないため、どちらの方法を選ぶか慎重に検討する必要があります。

住宅ローンがある場合

住宅ローンが残っている不動産を財産分与する際は、ローン残高と不動産価値の関係が重要です。不動産価値がローン残高を上回るアンダーローンと、ローン残高が不動産価値を超えるオーバーローンでは、分与方法が異なります。それぞれのケースについて、以下で詳しく見ていきましょう。

アンダーローンのケース

アンダーローンの場合、不動産価値がローン残高を上回っているため、比較的スムーズに財産分与が進みます。

売却を選ぶ場合は、売却代金でローンを完済した後、残った金額を夫婦で分割すれば問題ありません。一方、どちらかが住み続ける場合は、不動産価値からローン残高を差し引いた金額を基準に分与額を決定します。住み続ける側は、残りのローンを引き続き返済していく形になるでしょう。

このように、アンダーローンでは財産価値が明確なため、双方が納得しやすい分与方法を選択できます。

オーバーローンのケース

オーバーローンの場合、財産分与は複雑になります。不動産を売却しても住宅ローンを完済できないため、抵当権を抹消できません。抵当権が付いたままの物件は、購入希望者が見つからないのが通常です。

オーバーローンの不動産を売却する際は、ローン残高と売却価格の差額を夫婦の共有財産の預貯金などで補填する必要があります。差額を支払って抵当権を外した後に売却し、得られた代金を分け合う流れとなるでしょう。オーバーローンの処理は専門的な判断が求められます。

離婚時に財産分与する際の注意点

離婚時に財産分与する際の注意点は以下の通りです。

• 財産分与の請求は離婚後2年以内に行う
• 不動産の連帯保証人なら返済義務がある
• 離婚協議書を公正証書化する

財産分与の請求は離婚後2年以内に行う

財産分与を請求できる期間は、離婚が成立してから2年間と定められています。2年を過ぎると、分与対象となる財産が存在していても請求する権利を失ってしまいます。

注意したいのは、2年以内に必要なのは請求の意思表示をすることです。ただし2年で財産分与を完了させる必要はありません。

時間が経過するほど財産の所在が不明になったり、相手との交渉が困難になったりする可能性があります。離婚後はできるだけ早く財産分与の手続きを進めましょう。

不動産の連帯保証人なら返済義務がある

住宅ローンの連帯保証人になっている場合は注意が必要です。連帯保証人とは、主債務者が返済不能になった際に代わりに返済する義務を負う立場の方です。離婚後に不動産へ住むかどうかにかかわらず、連帯保証人である限り返済義務は残ります。主債務者の返済が滞れば、金融機関から直接請求を受けることになるでしょう。

ローン契約を確認し、連帯保証人になっていれば金融機関と交渉して保証を外すことも検討すべきです。ただし、連帯保証は融資の審査条件であるため、必ずしも外せるとは限りません。やむを得ず返済した場合、支払った金額を相手へ求償請求できます。

離婚協議書を公正証書化する

財産分与の取り決めを確実に履行させるため、離婚協議書を公正証書にすることをお勧めします。

例えば、財産分与として金銭の支払を受けることを合意した場合でも、公正証書にまとめる等しないと、強制力を持たせることができず、改めて裁判をしたりする手間が生じます。

公正証書は公証役場で作成する公的な書類です。公正証書があれば、相手が約束を破った際に裁判手続きを経ることなく、給与の差し押さえなど強制執行が可能です。将来のトラブルを防ぐ有効な手段といえるでしょう。

財産分与にかかる可能性がある税金

財産分与にかかる可能性がある主な税金は以下の通りです。

• 譲渡所得税
• 贈与税
• 不動産取得税

譲渡所得税

財産分与で不動産を譲り渡す側には、譲渡所得税が課税される可能性があります。

譲渡所得税は、土地や建物といった資産を譲渡した際に生じる利益に対して課される税金です。所得税法第33条第1項に規定されており、有償・無償を問わず適用されます。資産価値の上昇分を所得とみなし、譲渡時にその増加分へ課税する仕組みです。

財産分与においても、不動産の分与時点での時価が取得時の価格を上回っている場合、譲渡する側に課税される場合があるでしょう。ただし、時価が取得価格を超えていても必ず課税されるわけではありません。

課税対象となる譲渡所得は、時価から取得費用や譲渡費用、さらに特別控除額を差し引いて算出します。この計算結果がゼロやマイナスになれば課税されません。

贈与税

財産分与で不動産などの財産を受け取る側には、原則として贈与税は課税されません。

財産分与は夫婦が婚姻期間中に築いた財産を清算する行為であり、離婚後の生活を支える目的もあります。そのため、贈与には該当しないと考えられているからです。

しかし例外的に、贈与税が発生するケースもあります。受け取った財産の金額が、婚姻中に夫婦で協力して形成した財産額や離婚に至った事情などを総合的に考慮しても、著しく過大である場合です。税金逃れを主な目的として、離婚したと判断される場合も課税対象となるでしょう。

例外に該当するかどうかの判断は難しいため、高額な財産分与を受ける際は専門家に相談しましょう。

不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物を購入・贈与・新築などで取得した際に発生する地方税です。

財産分与における課税の有無は、分与の種類によって異なります。清算的財産分与として不動産を受け取る場合、不動産取得税は課税されません。婚姻中に夫婦で築いた共有財産を分割する行為であり、新たな取得とは認められないためです。

一方、扶養的財産分与や慰謝料的財産分与として不動産を受け取った場合は、不動産取得税が課税されます。これらは離婚後の生活保障や精神的損害の補償を目的としており、新規の不動産取得とみなされるからです。

同じ財産分与でも、その性質によって税務上の扱いが変わる点に注意しましょう。

まとめ│財産分与で不動産を分ける際は専門家に相談を

離婚時の財産分与における不動産の取り扱いは、評価額の算定から分割方法の選択、税金の問題まで、複雑な手続きが必要です。不動産は高額な財産であるため、適切な方法で分けなければ、後々トラブルに発展する可能性があります。

財産分与で不動産を分ける方法には、売却して代金を分ける方法や、一方が取得してもう一方に代償金を支払う方法などがあります。住宅ローンが残っている場合は、アンダーローンかオーバーローンかによって対応が変わるでしょう。

離婚問題に強い弁護士に相談することで、あなたの状況に最適な財産分与の方法を提案してもらえます。公平な財産分与を実現し、新しい生活を安心してスタートさせるためにも、専門家へ相談しましょう。

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